سوق العقارات في الصين

سوق العقارات الصينية أظهرت مؤشرات على التباطؤ

أظهرت سوق العقارات الملتهبة بالصين مؤشرات على التباطؤ، حيث أسهمت بعض المشاريع السكنية الجديدة بخفض الأسعار.

وساد انخفاض الأسعار في مدن بكين وهانغتشو وشنتشن حيث كانت مبيعات العقارات فيها قوية.

وتم تسعير أسعار شقق مشروع العقارات الجديد في ضاحية بكين بـ 21 ألف يوان لكل متر مربع في منتصف مارس الماضي، وهو أقل من الأسعار السوقية المقدرة بـ 12 في المئة أو 3000 يوان (490.2 دولار أمريكي) لكل متر مربع.

وخفض مشروع في حي شياوشان بمدينة هانغتشو، حاضرة مقاطعة تشجيانغ شرقي الصين أسعار شققه بـ 17 في المئة أو 2500 يوان لكل متر مربع لتصل إلى نحو 12.5 ألف يوان.

وتم إثبات هذا التباطؤ من قبل البيانات الرسمية.

وأشارت مصلحة الدولة للإحصاءات إلى أن أسعار المساكن في المدن الصينية الرئيسية ارتفعت بنسبة متباطئة في فبراير الماضي بينما شهدت قليل من المدن زيادة في الأسعار على أساس شهري.

وفي هذا السياق قال مدير مبيعات في شركة عقارات طلب عدم ذكر اسمه إن مطوري العقارات حذرون في الحديث عن "تخفيض الأسعار"، وبدلا من ذلك، يستخدمون حيلا مثل تقديم الديكور الداخلي والأجهزة المنزلية مجانا أو دفعة أولية حسب القدرة للعربون لاجتذاب المشترين.

على الرغم من مؤشرات التباطؤ، حذر خبراء الصناعة من المبالغة في الاتجاه.

وقال قو يون تشانغ المسؤول في وزارة الإسكان والبناء الحضري والريفي إن من المحتمل أن يخفض بعض مطوري العقارات الأسعار لتسريع البيع والحصول على السيولة، لكنها ستنخفض فعليا.

بدوره أشار تشو تشونغ يي نائب رئيس جمعية صناعة العقارات الصينية إلى أن سوق العقارات أصبحت معقولة، وتشهد التغيرات في الأسعار بسبب الطلب، وهذا طبيعي.

وأظهرت البيانات الصادرة عن شركة ويند المحدودة للمعلومات، وهي مزود للمعلومات المالية ومقرها شانغهاي أن أسعار المساكن ارتفعت بسرعة منذ عام 2003 حيث ارتفعت من 2197 يوانا لكل متر مربع إلى 5850 يوانا لكل متر مربع في عام 2013، وبلغت نسبة الزيادة السنوية 10.3 في المئة.

وحذر رن شينغ تشو الباحث في قسم اقتصاد السوق لمركز البحوث في التنمية لمجلس الدولة من سياسات التحفيز الأعمى لمنع انخفاض الاستثمار في مجال العقارات في المستقبل.

وأوضحت بيانات مصلحة الدولة للإحصاءات أن نسبة النمو للاستثمارات في تنمية العقارات بلغت 19.8 في المئة عام 2013 مقارنة بـ 11.41 في المئة فقط بعام 2012.

وعلى الرغم من هذا، توقع رن أن الاستثمار في العقارات سينخفض بسبب تباطؤ النمو في العرض من إمدادات الأراضي .

وأضاف رن أن تراجع نمو الاستثمار في العقارات سيؤدي إلى تباطؤ نمو الاستثمار في الأصول الثابتة حتما، وبالتالي، إضعاف القوة الدافعة للتوسع الاقتصادي في الصين، ويتسبب في الضغط على المالية المحلية والضرائب والتوظيف.

وأشار رن إلى أن الصين لا يمكنها تنشيط سوق العقارات عن طريق تخفيف الشروط في القروض والأراضي والضرائب، وأنها إذا تبنت هذه السياسات بشكل أعمى، فإن مشكلة الطاقة المفرطة الخطيرة ستظهر في قطاع العقارات.

هارون: وأصبح هذا القطاع أكثر توجيها نحو السوق مع النمو السريع في استثمار المساكن والعرض منها منذ بدء الصين الإصلاح في المساكن بعام 1998.

وأشارت بيانات شركة ويند للمعلومات إلى أن الاستثمارات في المساكن الحضرية ارتفعت من 431.1 مليار يوان بعام 1998 إلى 5.9 تريليون يوان بعام 2013، وبلغت نسبة النمو السنوية 19 في المئة.

ويتمتع سكان المدن بزيادة في نصيب الفرد من المساحة السكنية حيث ارتفع من 18.7 مترا مربعا في عام 1998 إلى 32.9 مترا مربعا عام 2012.

ارتفعت أسعار المساكن في مدينة باودينغ، وهي مدينة عادية في مقاطعة خبي بشمالي الصين،خلال الأسبوع الماضي اثر انتشار شائعات زعمت بأنها ستصبح "عاصمة مساعدة للصين".

وبدأت ثرثرة السوق في يوم 19 مارس عندما ذكرت مجلة "تسايجينغ" أن مدينة باودينغ مرشحة رئيسية لتصبح العاصمة المساعدة.

ولم تذكر حكومة خبي التي تجاور بلديتي بكين وتيانجين تلك الفكرة في اثنين من المبادئ التوجيهية خلال الأسبوع الماضي، ولكنها اقترحت بالفعل تطوير مختلف الأدوار للمدن الرئيسية في المقاطعة.

ومن جهة أخرى، لم تعلن بكين وتيانجين عن أية خطط مثل تلك بعد.

ويصف المبدآن التوجيهيان توسيع باودينغ لاستيعاب المكاتب الإدارية والمعاهد والجامعات والهيئات البحثية والخدمات الطبية والتمريضية التي ستنقل من بكين حسب الوثائق.

وجاءت خطط خبي بعد أن دعا الرئيس الصيني شي جين بينغ إلى تنسيق التنمية للمنطقة حول بكين في وقت سابق من شهر فبراير الماضي.

هارون: وتهافت المستثمرون من أجزاء كثيرة من البلاد على شراء العقارات في مدينة باودينغ التي تبعد 150 كيلومترا إلى جنوب بكين، ما أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات فيها بنسبة 10 بالمائة خلال أسبوع واحد، في وقت تعتبر فيه المدينة باهظة بعض الشيء في سوق العقارات.

وقالت هاو وهي مستشارة عقارية في "ليجنيغ لانوان"، المشروع السكني الجديد في باودينغ، إن "مشروعنا السكني موجود في السوق منذ ثلاث سنوات وحجم مبيعاته كان منخفضا، إلا أن هناك زيادة دراماتيكية في عدد الزبائن في الأسبوع الماضي."

وأضافت "لقد بعنا 50 شقة في نهاية الأسبوع ، وهذا يساوي إجمالي مبيعاتنا خلال الشهرين الأخيرين".

وقالت "لي"، وهي بائعة في مشروع سكني جديد آخر في باودينغ لمراسل وكالة أنباء شينخوا إن حجم مبيعاتهم سجل رقما قياسيا جديدا الأسبوع الماضي، مضيفة إن الشقق الشاهقة بيعت بسعر 7200 يوان لكل متر مربع (أكثر من 100 دولار أمريكي لكل قدم مربع)، بزيادة ألف يوان مقارنة بما كانت عليه قبل ثلاثة أشهر.

وتابعت :" سنضيف 300 يوان في السعر قريبا، يجب عليكم اتخاذ القرار بسرعة قبل أن يرتفع السعر بشكل أكبر."

من جهة أخرى قال مسؤول لم يرغب في الكشف عن اسمه من مصلحة باودينغ للإسكان والتنمية الحضرية والريفية إن كثيرا من المشاريع باعت عشر شقق خلال أسبوع واحد، ولكن حجم المبيعات حاليا ارتفع عدة أضعاف، لافتا إلى أن مطوري العقارات ينتهزون الفرصة لإخلاء الكمية الضخمة للشقق المخزونة التي تم بناؤها خلال السنوات الماضية.

بيد أن المحليين ليسوا جميعا سعداء بارتفاع الأسعار، حيث أصبح الإسكان الآن غير قليل التكلفة في هذه المدينة منخفضة الدخل، حيث يقلق الأشخاص من حدوث تأثيرات تطرأ على أسعار السلع الأخرى وتأثيرات سلبية في معيشتهم .

وقالت امرأة محلية لقبها "تشانغ" إن "أسعار المساكن في باودينغ كانت مستقرة، وخططنا لشراء شقة أخرى في العام القادم، ولكننا نشتري قبل الموعد المقرر لأن الأسعار قد تصبح غير ميسورة التكلفة إذا انتظرنا سنة أخرى."

وأعرب تشو تشونغ يي نائب رئيس جمعية صناعة العقارات الصينية عن اعتقاده بأن العاصمة ستنقل بعض الوظائف إلى مدن مجاورة إذ أن بكين وتيانجين وخبي أصبحت متكاملة بشكل أكبر ولكن الأمر سيتطلب وقتا من أجل الاجراءات التفصيلية لتنفيذها.

وحذر تشو من أن الاستثمار الأعمى سيعود بمخاطر مدن الأشباح في حال نقص دعم الصناعة .

وبدوره، قال يي بنغ مدير مركز بحوث التحضر لمنتدى المالية الدولية إن التكامل بين بكين وتيانجين وخبي ليس مفهوما جديدا، حيث تم إحراز تقدم بسيط.

وأضاف يي "إن على السلطات المحلية الإعلان عن الإجراءات المفصلة بدلا من مجرد تهويل المفهوم."

تماشيا مع ظهور مؤشرات التباطؤ في سوق العقارات الصينية، تزايدت الضغوط على مطوري الملكيات الصينيين. وتظهر أمام مطوري الملكية الصينيين المتحيرين سلسلة من الأسئلة.

"متى ستصدر الضرائب على الملكية وكيف ستوثر على السوق؟"، "هل سنشهد انهيار الاقتصاد وسوق العقارات؟"، " ما هي آفاق الأملاك العقارية الخاصة برعاية المسنين؟".

لا سيطرة محددة أو سياسات صقيلة تم ملاحظتها في تقرير عمل الحكومة، والتي تم إيجازها بإصلاح الممتلكات هذه السنة خلال الجلسة البرلمانية السنوية المنتهية للتو، لكن جدول الأعمال تطرق بشكل كاسح لإصلاحات الأمور المالية والضرائب والأراضي، والتي من شأنها جميعا ان تؤثر على سوق العقارات.

وحلقت أسعار المنازل في فبراير الماضي، حيث ارتفعت أسعار المنازل الجديدة في 70 مدينة صينية رئيسية بـ 8.7 بالمئة على أساس سنوي، منخفضة عن النمو المسجل عند 9.6 في يناير الماضي، وفي نفس الوقت كان الاختلاف المناطقي واضحا بين المدن على المستويين الأول والثاني، حيث انخفضت أسعار الملكيات في بعض مدن شرقي الصين الشهر الماضي بسبب توتر السوق والمخاوف من التدهور الوشيك.

وكشفت الصين عن مخطط لنمط جديد من الحضرنة في منتصف مارس الجاري لدعم الاقتصاد وسط النمو الضعيف، مع مشاريع ضخمة لشبكات النقل و البنية التحتية والعقارات والتي تمتد من الآن وحتى العام 2020.

وتواجه الممتلكات الصينية حاليا نوعين على الأقل من التحديات القاسية يتمثل الأول بالاستبدال التدريجي للضرائب على الأعمال التجارية إلى ضريبة القيمة المضافة (في إيه تي)، والضرائب على الملكية.

ومع هدف خفض الضرائب على الشركات الصينية، ستحل ضريبة القيمة المضافة (في ايه تي) مكان الضرائب على الأعمال التجارية في عموم البلاد بنهاية العام 2015 .

لكن وبالنسبة للوقت الحالي فقد تم ترك المالية والممتلكات وبعض القطاعات الأخرى دون تغيير نظرا للظروف المعقدة.

وفي هذا السياق وفي تقرير مشترك صدر الأسبوع الماضي من قبل مركز أبحاث التنمية التابع لمجلس الدولة الصيني والبنك الدولي، لوحظ أن إصلاح ضريبة القيمة المضافة (في إيه تي) قد يعرقل العائدات المالية للحكومات المحلية مقترحا استحداث ضريبة الملكية لدعم الخسائر.

وفي هذا الخصوص، فإن الخطوة الأولى التي تم اتخاذها في هذا المجال، تمثلت بعزم الصين تأسيس نظام تسجيل وطني للعقارات خلال السنوات الثلاث المقبلة، وذلك وفقا لبيان صدر عن وزارة الأراضي والموارد الخميس الماضي.

يبدو أن مطوري الملكيات قد فقدوا صبرهم، حيث يسرعون لبدء تنفيذ مشاريع جديدة في السياحة ورعاية المسنين وثقافة العقارات، لكنهم يعانون أكثر من الضجيج والافتقار للجودة.